Безусловно, вы не всегда можете выбрать себе земельный участок, скорее вам необходимо сопоставить проект будущего дома под выбранный участок. Оптимальная пропорция, которую при этом стоит соблюсти — один к десяти. Например, для дома площадью 200 кв.м. требуется участок площадью не менее 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет нарушена фатально, ликвидность вашей будущей недвижимости резко упадёт.
Если же у вас есть возможность выбора участка земли под строительство будущего дома руководствуйтесь данными критериями:
вид на живописные окрестности;
близость водоёма;
наличие жилых домов в видимой близости;
удаленность пятна застройки от соседних строений;
экологическая обстановка в районе;
близость электрической линии для подключения;
наличие подъездных путей к участку;
муниципальное обслуживание близлежащей трассы;
определенное правовое оформление участка, а именно, согласно Земельного кодекса, «земельный участок как объект земельных отношений — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».
Гражданский кодекс РФ в ст. 260 уточняет: «Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству».
Чтобы подготовить ДОКУМЕНТ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка, необходимо заключить договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.
Вы должны предоставить землеустроителям правоустанавливающий документ на землю и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате. Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; горизонтальная съёмка). При этом они в вашем присутствии встречаются со всеми соседями и определяют, где проходит граница между вашими участками.
Границы неотмежёванных должным образом впадений в любой момент могут быть оспорены. Процедуру межевания лучше выполнять за счёт продавца. На руках у покупателя после совершения покупки должен быть топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.
Для выяснения других факторов, которые могли оказать влияние на стоимость понравившегося вам участка, спросите себя:
а) Достаточной ли информацией о данной местности я обладаю?
Перед приобретением участка не поленитесь обратиться в орган местного самоуправления, соответствующие территориальные органы государственной власти с просьбой предоставить возможно белее полную информацию о предлагаемых земельных участках.
Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. Бесплатно эту информацию получить вряд ли удастся, но на «расследовании» лучше не экономить, чтобы потом не жалеть о покупке.
Кроме того, постарайтесь пообщаться с вашими будущими соседями по поводу развития земель района в целом и общей (в том числе криминогенной) обстановки на его территории.
б) Как обстоит дело с водоснабжением участка?
Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но на практике дело обстоит далеко не так просто.
Многие популярные загородные районы имеют существенный недостаток — большая глубина залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной 60-80 м, чтобы добраться до воды. С учётом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать $10 тыс. и более. Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.
в) Каково качество воды, добываемой в данной местности?
Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Имейте в виду, что чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность аналогичного качества и количества подземных вод.
Нагрев небольшое количество воды, взятое из скважины, вы сможете самостоятельно обнаружить излишки железа в ней. Наличие осадка и потемнение свидетельствуют о повышенном содержании металла в воде. Хороший вкус воды — тоже важный показатель её качества. Как правило, в скважинах от 20 м и глубже бактериальное заражение воды отсутствует (если только вода не была заражена через ствол скважины).
При плохом качестве воды желательно сравнить две скважины или более с разных глубин (горизонтов), находящихся поблизости.
г) Какие грунты залегают на участке?
Ответ на этот вопрос важно знать для определения типа фундамента вашего будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить ещё до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешёвый участок в привлекательном районе.
Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. Однако перестраховываться и отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте, тоже не СТОИТ. Нужно понимать, что пытаться выбрать участок с идеальными для строительства грунтами очень часто дело бесперспективное.
В некоторых регионах найти такой участок под строительство практически невозможно. Архитекторы, практикующие в этой местности, прекрасно об этом знают и всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов. Корректировка фундамента под местные условия — задача, которую с успехом выполнят квалифицированные специалисты строительной компании. Ваша задача — произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.
д) Каков уровень грунтовых вод на участке?
Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать (если не найдёте бур, воспользуйтесь обыкновенной лопатой). Если через час в углублениях соберётся вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок.
Расспросите также соседей насчёт периодов весенних паводков и осенних дождей, не затапливаются ли местные земли? Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить достаточно серьёзные средства в гидроизоляцию дома.
Отчаиваться, конечно, не стоит: немалое количество проектов имеют вариативные решения по части заглубления. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке тоже не следует забывать.
е) Каковы местные требования и возможности по части канализации?
Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах. Особое внимание к данному вопросу, если участок расположен близко к воде.
Местные органы СЭС достаточно строго отслеживают нарушения такого рода, и потратиться на организацию надёжного септика придётся не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта. В ряде случаев такие затраты могут конкурировать с ценой самого участка.
ж) Как обстоит дело с электроснабжением местности?
Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв.м —20-30 кВт. Однако по имеющимся нормам на один дом выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности.
Вот почему при невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счёт солнечной и ветряной энергии, либо серьезно оптимизировать электропотребление дома, например за счёт создания систем автоматического управления.
з) Доступ к какому виду энергоносителей обеспечивает вам местоположение участка?
Если в администрации вам удастся получить на свой дом более 30 кВт, это даст возможность не только беспроблемно пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления — наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, её в любой момент можно включить и выключить и т.п.). Если это невозможно, то в первую очередь для системы отопления нужно искать другой источник энергий.
Идеальный случай — когда на участке имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения дома.
Ещё одним вариантом может стать дизельное топливо. Однако следует иметь в виду, что, будучи вполне приемлемым для отопительных нужд, этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы электрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л. дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует.
Такой вариант приемлем, если вы начинаете строительство одним из первых на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появится соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.
